Quels sont les documents obligatoires pour vendre un appartement ou maison ?

La cession d'un appartement ou d'une maison nécessite de présenter plusieurs documents indispensables.

Il est primordial pour les vendeurs de bien maîtriser la liste des documents impératifs à présenter lors de la cession d'un bien immobilier.

Il est recommandé de préparer en avance tous les documents requis pour la cession afin d'éviter les interrogations de l'acheteur.

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur les documents à réunir lors d'une transaction immobilière :

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Lors de la cession d'un appartement ou d'une maison, le cédant doit remettre différents documents indispensables à l'acquéreur.

Ces documents ont pour but d'informer l'acquéreur sur la situation du bien immobilier et de la copropriété le cas échéant.

Voici les documents principaux que le cédant doit remettre :
• Le titre de propriété : ce document atteste que vous êtes bel et bien le propriétaire du bien immobilier que vous cédez.
• Les diagnostics techniques immobiliers : il s'agit de différents diagnostics impératifs permettant à l'acquéreur d'être informé sur la situation du bien qu'il acquiert. Ces diagnostics incluent notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• L'état des risques et pollutions : ce document répertorie les risques et les pollutions auxquels le bien immobilier est soumis.
• Les documents à remettre pour les biens en copropriété sont détaillés dans un titre dédié ci-après.

Dans l'hypothèse où le bien a connu des travaux conséquents d'extension, de rénovation ou si le bien est un bâtiment neuf, il conviendra de transmettre à l'acquéreur toutes les autorisations administratives, assurances, etc. pour le protéger en cas de vice.

Voici une liste non limitative de documents à collecter : le permis de construire, les autorisations de travaux, le certificat de conformité, les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux, etc.), les factures des travaux, la déclaration d'achèvement des travaux, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, la non-opposition de la mairie, la garantie dommages-ouvrage ou décennale si elle existe, etc.

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Par la suite, une fois que l'acquéreur et le vendeur se sont accordés sur un prix via une offre d'achat, le notaire sollicitera quelques documents complémentaires obligatoires pour rédiger la promesse de vente, il s'agit de :
• La copie des pièces d'identité
• Les justificatifs de situation familiale : célibataire, mariage, pacs, divorce

Outre les documents obligatoires mentionnés antérieurement, il y a d'autres documents obligatoires :

Si le bien immobilier est en location, il est impératif de fournir le bail en vigueur, l'état des lieux, le montant du loyer, etc.
Si le bien immobilier se situe dans une zone à risques naturels, il est impératif de fournir un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
Si le bien immobilier se trouve dans une zone bruyante, il est impératif de fournir un état des nuisances sonores aériennes.
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Les documents non obligatoires mais recommandés lors d'une vente immobilière

Même si ces documents ne sont pas imposés, il est vivement conseillé de les remettre à l'acheteur lors de la vente d'un bien immobilier :

• Les plans et les relevés de cadastre : les plans du logement, les plans de masse, les plans de coupe, les plans de façade et les relevés de cadastre peuvent aider l'acheteur à se projeter dans le logement et à évaluer le potentiel du bien.
• Les factures liées à la consommation énergétique du bien : gaz, électricité, fioul.
• Les factures d'entretien de la chaudière, de la cheminée, de la piscine.
• La taxe foncière et d'habitation si applicable.

Les factures des (petits) travaux :
si le vendeur a effectué des travaux dans le logement, il peut être judicieux de fournir les factures correspondantes à l'acheteur.

Cela permet à l'acquéreur de connaître la qualité des travaux effectués, la date de leur réalisation et le coût.
Seulement dans le cas de travaux mineurs.

Dans le cas de travaux majeurs modifiant la structure du bien ou concernant un bien entièrement neuf, il faudra se référer à la liste de documents obligatoires mentionnés plus haut à cet effet.
Les factures de meubles encore sous garantie destinés à rester dans le logement après la vente.

Les documents qui doivent être fournis lorsque les biens se trouvent en copropriété :

• Les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales : ce document permet d'examiner l'état de la gestion de la copropriété, les travaux ayant été votés les années précédentes et ceux potentiellement à venir
• Le certificat de mesurage Carrez : ce document permet de déterminer la superficie privative du bien immobilier vendu. Le certificat comprend également la surface dite au sol qui englobe vos annexes : parking, cave, extérieur (jardin, terrasse, balcon)

• Le règlement de copropriété : référence les règles de fonctionnement de la copropriété, notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire
• Le carnet d'entretien de l'immeuble : c'est un document qui regroupe tous les travaux d'entretien et de réparation réalisés au sein de l'immeuble
• La fiche synthétique de la copropriété : document qui énumère les données financières et techniques de la copropriété
• Une notice d'information sur la copropriété
• Le relevé des charges de copropriété (appels de fonds) : permettent à l'acheteur de connaître le montant des charges de copropriété qu'il devra payer s'il devient propriétaire
• Le cas échéant, le diagnostic technique global de l'immeuble
• Le montant du fonds de travaux rattaché au bien vendu
• Les impayés rattachés au lot vendu

Si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans la même copropriété, peut-on donner moins de documents ?

Lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire au sein de la même copropriété que le bien à vendre, il est envisageable de donner moins de documents.

Effectivement, l'acquéreur est supposé être au courant des règles de fonctionnement de la copropriété et des décisions adoptées lors des assemblées générales.
Il peut donc être exempté de fournir certains documents tels que le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d'entretien de l'immeuble.

Néanmoins, l'acquéreur devra disposer d'accès aux données individuelles du lot auxquelles il n'a pas accès.

Si la propriété est en location lors de la vente, le vendeur doit informer l'acquéreur de :

- l'existence du bail,
- une copie de l'état des lieux d'entrée,
- le montant du dépôt de garantie,
- les dernières quittances de loyer,
- les charges locatives.

Le vendeur doit aussi informer l'acquéreur de ses obligations en tant que nouveau propriétaire-bailleur, notamment le respect des clauses du contrat de location en cours, le paiement des loyers et des charges locatives, ainsi que la gestion des éventuels conflits avec le locataire.

Dès le 1er avril 2023, il faudra fournir un audit énergétique pour la vente d'une passoire thermique, quels biens sont concernés ?

À compter du 1er avril 2023, la cession d'un bien immobilier considéré comme une "passoire thermique" sera soumise à une nouvelle exigence : celle de présenter un audit énergétique effectué par un expert certifié.

Les personnes concernés, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique. Les propriétaires de lots en copropriété ne sont pas concernés.

L'audit énergétique devra être réalisé avant la commercialisation du bien et devra être annexé à toute promesse de vente ou acte authentique de vente.

Cet audit permettra d'évaluer la performance énergétique du logement, d'identifier les travaux de rénovation énergétique à réaliser et d'estimer leur coût.

Il permettra ainsi à l'acheteur de mieux comprendre les coûts de chauffage et de consommation énergétique du bien, et de prendre une décision d'achat informée.

Source : service public
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À quel moment tous ces documents doivent-ils être fournis à l'acheteur ?

L'ensemble des documents obligatoires et recommandés lors d'une transaction immobilière doivent être remis à l'acheteur avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Ces documents permettront à l'acheteur de vérifier la situation juridique et technique du bien, et de s'assurer qu'il correspond à ses attentes et à ses besoins.

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Quelle conséquence si tous ces documents ne sont pas fournis à l'acheteur ?

La conséquence si tous les documents ne sont pas remis à l’acquéreur est que le délai de rétractation de l’acheteur qui est de 10 jours après la signature de la promesse de vente ne pourra débuter uniquement lorsque tous les documents obligatoires lui seront transmis.
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