Acquérir un logement loué : comment le récupérer ?
Acheter un appartement loué peut être une opportunité intéressante, mais comment le reprendre ? Nos conseils pour réussir cette opération en toute légalité.
Acquérir un logement loué : comment le récupérer ?
Acquérir un logement loué peut offrir de nombreux bénéfices aux investisseurs immobiliers et permettre de profiter d'une réduction de prix.
Toutefois, avant de s'engager, il est essentiel de considérer certaines précautions pour éviter les soucis ultérieurs.
En tant qu'agence immobilière expérimentée à Paris, nous vous guiderons à travers les différentes étapes pour acquérir un logement loué et le récupérer pour la revente ou pour y résider.
Acquérir un logement loué : les points à vérifier avant de s'engager
Avant de se lancer dans l'acquisition d'un logement loué, il est crucial de vérifier plusieurs éléments clés pour garantir que l'investissement est rentable et que les relations avec les locataires seront durables.
Contrôler le versement des loyers
Le premier élément à contrôler est le versement des loyers.
Il est primordial de s'assurer avant de signer le compromis de vente que le locataire s'acquitte régulièrement de ses loyers et que le propriétaire n'éprouve pas de difficultés financières.
Vous pouvez demander à consulter les quittances de loyer pour vous assurer que le locataire est à jour dans ses règlements.
Examiner la qualité du dossier du locataire
Il est également essentiel de vérifier la qualité du dossier du locataire.
Cela peut inclure une vérification :
- de son historique de règlement des loyers,
- de la stabilité de sa situation financière en demandant ses fiches de paie pour vérifier que le loyer ne dépasse pas 1/3 de ses revenus et que le locataire occupe un emploi avec une période d'essai achevée
- de comparer son dossier initial avec sa situation actuelle
Cela peut vous aider à estimer la fiabilité du locataire et à prévenir les problèmes futurs.
Il peut être judicieux pour vous, lors des visites, de discuter avec un voisin ou avec la concierge de l'immeuble, en cas d'achat d'appartement.
Cela vous permettra aussi d'avoir l'opinion d'un tiers sur le profil sérieux du locataire.
Contrôler l'absence de litiges locatifs
Il est également essentiel de vérifier l'absence de litiges locatifs entre le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a intenté une action en justice contre le propriétaire, il est important de comprendre les détails de ce conflit pour prévenir les problèmes futurs, avant de vous porter acquéreur de ce bien.
Aussi, concernant les litiges relatifs à la réalisation de travaux par le propriétaire actuel. S'ils ont débuté, cela pourrait être à vous d'en prendre la charge pour les terminer.
Réaliser un état des lieux minutieux
Avant de finaliser l'achat de l'appartement loué, il est essentiel de réaliser un état des lieux minutieux.
Cela comprend :
- une inspection des lieux approfondie pour déterminer l'état du bien,
- des installations électriques, sanitaires et des équipements.
- Ainsi que l'état des annexes (cave, parking etc)
- Et de la copropriété le cas échéant
L'état des lieux doit vous permettre de mesurer s'il est nécessaire d'effectuer des travaux et si le prix du bien nécessite une négociation.
Il vous faudra récupérer un état des lieux d'entrée à comparer avec l'état actuel de l'appartement pour apprécier les potentielles dégradations et savoir qui en est responsable.
Vérifier le montant du loyer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est essentiel de vérifier le montant du loyer.
En effet, le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les commodités proposées.
Il est donc important de se renseigner sur le montant du loyer et de le comparer avec les prix du marché pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
De plus, un loyer peut être ajusté, chaque année, à la date anniversaire du contrat.
Cette hausse doit suivre l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE et doit être prévu dans le contrat de location.
A titre d'exemple, le loyer est majoré en 2023 de 3,60%en métropole (lorsque le bail le permet).
L'appartement loué est-il soumis à une convention ?
Il est également essentiel de vérifier si l'appartement loué est soumis à une convention, telles que Borloo ou Cosse.
En effet, certaines conventions peuvent imposer des limitations sur la location du logement et peuvent avoir un impact sur le montant du loyer.
Il est donc important de bien connaître les conditions de la convention pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
La liste des éléments interdits à demander au locataire
Il est interdit que le propriétaire exige d'un candidat locataire les documents suivants (listes non exhaustives) :
- l'extrait de casier judiciaire,
- une photographie ou un dossier médical
Le propriétaire qui exige la transmission de pièces qui ne sont pas listées s'expose à une amende de 3 000€.
Achat d'un logement loué : comment le récupérer pour sa résidence principale ou pour vente ?
Si vous souhaitez acheter un appartement loué pour en faire votre résidence principale, il est important de respecter certaines formalités.
Il existe trois cas de figures pour lesquels un propriétaire d'un bien immobilier peut donner congé au locataire :
- Pour la vente du logement
- Pour habiter dans son bien
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)
Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)
Cela signifie que le locataire a le droit d'occuper le logement pendant 3 ans.
En cours de bail
Le propriétaire a la liberté de vendre son logement à tout moment, sans que le locataire ait un droit de préférence pour l’acquérir.
Le locataire peut continuer à occuper le logement, et le bail sera transféré aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
Le nouveau propriétaire devra prolonger le bail pour une durée minimale de 2 ans.
Ainsi, il ne pourra pas l’occuper ou le revendre avant la fin de cette période.
À la fin du bail
Lors de la vente, le propriétaire actuel doit informer le locataire de la vente de son bien par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le motif de la vente.
Il doit le faire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire a un droit de préemption sur l’appartement, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour l’acheter s’il le souhaite.
Sachez qu’un parent proche jusqu’au 3° degré peut se porter acquéreur avec une priorité face au locataire.
Le congé, qui vaut offre de vente, est valable pendant les 2 premiers mois du préavis (sur 6).
Si le locataire accepte, il doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et indiquer s’il fera appel à un prêt immobilier.
Si le locataire refuse, le propriétaire actuel peut vendre son bien avec le locataire toujours en place. À moins que le locataire décide de partir de son propre gré.Le nouvel acquéreur doit prolonger le bail pour une durée minimale de 2 ans.
Il ne sera donc pas possible d’habiter le logement avant ces 2 ans, sauf si le locataire part de son propre gré.
Au moins 6 mois avant la date anniversaire des 2 ans du bail, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre locataire pour l'informer que vous souhaitez reprendre le logement pour y vivre.
Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)
Cela signifie que le locataire a le droit d'occuper le logement pour une durée minimale d'1 an.
En cours de bail
Le propriétaire est libre de vendre son logement à tout moment, sans que le locataire ait un droit de préférence pour l’acquérir.
Le locataire peut continuer à occuper le logement, et le bail sera transféré aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
À la fin du bail
Le propriétaire doit informer le locataire de la vente de son bien par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le motif de la vente.
Il doit le faire au moins 3 mois avant la fin du bail de location.
Le locataire n'a pas de priorité pour l'achat de l'appartement.
Comme vous avez pu le constater, l'achat d'un appartement en location meublée comporte beaucoup moins de contraintes que celui d'un appartement loué vide, ce qui permet de le récupérer pour l'habiter ou de le vendre à son tour plus facilement.
Acheter un appartement loué : reprise pour vente
Si vous désirez acquérir un appartement loué dans le but de le revendre, il est essentiel de bien étudier le marché immobilier et de connaître les prix du marché pour ne pas commettre d'erreur dans votre investissement.
Il est également crucial de respecter les délais de préavis et les conditions d'indemnité d'éviction pour éviter les problèmes avec le locataire.
6 mois en nu avant date d'anniversaire + préemption par le locataire, 3 mois en meublé sans préemption par le locataire
Acheter un appartement loué vous permet de négocier une décote
La remise « classique »
La remise classique est une réduction sur le prix d'achat de l'appartement qui en pratique peut aller de10% à 15% du montant du logement.
Le montant dépendra de plusieursfacteurs tels que :
- la durée du bail restant : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus il est possible de négocier le bien
- le montant du loyer
- l'ancienneté du locataire dans le bien
- la qualité du bien
- la situation géographique
La remise loi 1948
La remise loi 1948 est un type de remise plus spécifique qui est soumise par la loi de 1948.
Cette loi concerne :
- Les logements construits avant le 1er septembre 1948
- Dans une commune de plus de 10 000 habitants
- Dont les locataires sont en places à une date antérieure au 23 décembre 1986
Si le locataire et le bien cochent toutes les cases ci-dessus alors il bénéficie de la protection de cette loi.
En d'autres termes, vous pouvez donner congé au locataire pour reprendre le bien uniquement si le locataire a moins de 70 ans et qu'il dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros.
Mais vous devrez le reloger avec un logement équivalent.
Autant de raisons pour lesquelles ce type de bien permet au nouveau propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat.
Cette réduction est généralement de plus de 20% du prix d'achat.
Comment mettre fin à un bail de 3 ans en tant que propriétaire ?
Quels motifs pour demander le départ d'un locataire ?
Il y a plusieurs motifs légitimes permettant au propriétaire de demander le départ d'un locataire en France.
Ces motifs comprennent :
- la fin de la durée du bail,
- la vente du logement,
- la nécessité de récupérer le bien pour y vivre.
Néanmoins, le propriétaire ne peut pas exiger le départ d'un locataire sans motif valable ni sans suivre les démarches légales.
Ces démarches ont été expliquées plus haut.
À quel moment peut-on mettre fin à un bail de3 ans ?
Un bail de 3 ans peut être rompu à l'issue de la période de bail.
Si le propriétaire veut mettre fin au bail avant la fin de cette période, il doit avoir un motif légitime et suivre les démarches légales, parmi celles mentionnées précédemment.
Quels sont vos devoirs de propriétaire lors de l'achat d'un appartement occupé ?
En devenant le nouveau propriétaire d'un appartement déjà loué, vous assumez automatiquement le rôle de bailleur.
Cela implique que vous devez vous conformer aux obligations légales associées à cette fonction, telles que l'établissement d'un contrat de location valide et veiller à ce que le locataire bénéficie d'un logement sûr et salubre.
Vous êtes tenu de respecter les conditions du bail en cours et de ne pas apporter de modifications qui pourraient nuire aux locataires.
Il est également crucial de gérer les plaintes et les demandes de réparations dans l'appartement comme convenu dans le bail.
En tant que propriétaire, vous devez aussi respecter les limites de loyer et les protections des locataires établies par la loi, telles que les plafonds de loyer et les restrictions concernant la résiliation du bail.
Acquérir un appartement loué : un bénéfice financier ?
Un rendement immédiat
Un des atouts de l'acquisition d'un appartement loué est le rendement immédiat.
Effectivement, le loyer peut prendre en charge une partie ou la totalité des frais liés à l'achat du logement, ce qui peut aider à diminuer les dépenses pour le propriétaire.
Vous n'avez pas de période de vacance durant laquelle vous devez consacrer du temps à effectuer des visites et à sélectionner le bon candidat pour occuper votre appartement.
Une rentabilité locative supérieure
En outre, l'achat d'un appartement loué peut offrir une rentabilité locative plus élevée.
Cela est dû au fait que ce sont des logements pour lesquels la négociation est généralement plus conséquente.
Et également parce que le loyer est déjà en place et peut être ajusté en fonction des conditions du marché de la location.
Cela peut contribuer à générer un flux de revenus régulier pour le propriétaire, ce qui peut être particulièrement séduisant pour les investisseurs cherchant un placement à long terme.
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