Conditions suspensives d'une offre d'achat : le guide complet

Beaucoup d'acquéreurs paraissent mal informés concernant les clauses suspensives présentes dans leur engagement d'achat.

Ces clauses essentielles peuvent faire la différence entre la finalisation d'une transaction immobilière et une annulation avec des conséquences financières pour les parties.

C'est pourquoi nous allons vous détailler ce qu'est une clause suspensive, son fonctionnement et comment faire valoir ces dispositions.

Qu'est-ce qu'une clause suspensive ?

Une clause suspensive est un élément ajouté dans une proposition d’achat, promesse de vente ou compromis qui stipule que l'aboutissement définitif de la transaction immobilière est conditionné à la réalisation d'un événement particulier ou à l'accomplissement d'une condition préalable.

Autrement dit, c'est un critère qui doit être satisfait pour que la transaction puisse être considérée comme achevée.

Les clauses suspensives d'une proposition d'achat sont des conditions qui doivent être accomplies avant que l’acte de cession final ne soit conclu entre les deux parties.

Elles sont habituellement intégrées pour protéger l'acquéreur ou pour garantir que certaines conditions nécessaires pour la transaction soient remplies.

Les clauses suspensives peuvent en pratique être presque illimitées, car elles sont rédigées selon les besoins des parties et dans la limite de votre imagination. Du moment qu'elles sont acceptées par l'acquéreur et le vendeur lors de la signature de l'acte.

Les clauses suspensives sont généralement rédigées par les notaires ou les agents immobiliers expérimentés.

Elles doivent être précises, concises et spécifiques pour éviter toute ambiguïté ou confusion lors de la finalisation de la transaction.

Les clauses suspensives sont également soumises à un délai d'application, généralement décidé par les deux parties, au-delà duquel elles ne sont plus valables et la transaction peut être annulée.

Il est important de souligner que les clauses suspensives sont différentes pour chaque transaction immobilière et dépendent des besoins et des attentes de l'acquéreur et du vendeur.

Les dispositions suspensives que l'acquéreur intègre dans la promesse d'achat (ou compromis) lui offrent la possibilité de se libérer de l'acte de cession sans devoir verser d'indemnisation.

Ces clauses sont valables tant qu'elles sont acceptées par les deux parties lors de la signature.

On distingue deux catégories de dispositions suspensives :

1. Les conditions suspensives systématiques (obligatoires dans le compromis de vente) :
   1.1 : L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique affectant le bien
   1.2 : La renonciation d'une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
   1.3 : La situation hypothécaire apurée au moment de la signature de l'acte authentique de cession

Le notaire chargé de la rédaction de la promesse inclura automatiquement ces éléments.
Son rôle consistera également à vérifier que tout est conforme, notamment en s'assurant que la situation hypothécaire du bien pour lequel l'acquéreur se porte acquéreur a été levée.

1. Les conditions suspensives de votre choix (facultatives) :
   2.1 La disposition suspensive d'obtention de crédit Incluse dans 90% des cas, cette clause essentielle permet à l'acquéreur de se retirer de la transaction s'il n'obtient pas son crédit. Les éléments obligatoires figurant dans la disposition suspensive d'obtention de crédit :

• un taux d'intérêt hors assurance,
• une durée
• un montant précis que l'acquéreur souhaite emprunter

Si un de ces 3 éléments n'est pas respecté, l'acquéreur peut renoncer à l'acquisition tout en ayant également la liberté de poursuivre l'achat.

Cependant, vous devez insérer dans cette clause un taux cohérent par rapport à ce qui est actuellement pratiqué sur le marché, sinon l'autre partie n'acceptera pas.

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2.2. L'acquisition d'une autorisation d'urbanisme :

• permis de construire ou démolir
• modification de destination : c'est une démarche que l'acquéreur entreprend entre la signature de la promesse et l'acte notarié de vente.
  En cas de refus de la mairie concernant la modification de destination, l'acheteur peut alors se retirer de la vente sans pénalité.

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2.3 L'aboutissement d'une vente immobilière

Fréquemment dans le cadre de l'acquisition de la résidence principale, l'acheteur peut intégrer cette clause pour effectuer la vente seulement s'il vend également son bien.

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2.4 L'obtention des conclusions d'un diagnostic complémentaire

Si l'acheteur a des incertitudes sur la structure du bâtiment, il peut solliciter la réalisation d'un diagnostic de structure auprès d'un bureau d'études spécialisé.

Cette clause lui accorde le droit de se désengager de la vente en fonction du résultat favorable ou non de ce rapport.

C'est également judicieux de l'avoir inclus si l'acheteur ne s'était pas aperçu d'un défaut, d'une fissure lors des visites post signature de promesse. L'acquéreur dispose donc de la latitude de mener des études complémentaires avant la signature définitive de l'acte notarié.

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2.5 La clause de renonciation

Dans le cas d'un achat d'un appartement en copropriété. Si l'acheteur découvre qu'il y a des travaux conséquents qui sont votés (toiture, façade, etc.) qu'il n'avait pas prévus, une telle clause lui permet de se dégager du contrat, sans pénalité.

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2.6 La condition de réalisation des travaux

Si vous achetez un bien encours de rénovation, vous pouvez inclure cette clause qui vous protégera afin de conditionner l'achat à la fin d'un chantier de rénovation ou de travaux d'entretien ou de traitement.

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2.7 Le déblaiement d'une cave, des combles

Ces clauses ci-dessus représentent simplement un échantillon de vos options, elles peuvent être en réalité presque illimitées du moment qu'elles sont acceptées par les deux parties lors de la signature de la promesse chez le notaire.

Quelles sont les conséquences si un acheteur n’obtient pas son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt ?

Si l’acheteur n’obtient pas son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt, cela aura pour conséquence de rendre caduc le contrat.

Permettant alors à l’acheteur de se retirer sans perdre l’acompte, qui a été versé lors de la signature de la promesse de vente. Cette somme d’argent est généralement de 10% de la valeur du bien immobilier.

Le vendeur est donc libre de pouvoir remettre son bien en vente.

Une fois l’acte préliminaire accepté et signé, les conditions suspensives sont généralement mises en œuvre pendant une période déterminée, généralement de 30 à 60 jours.

Deux cas de figures :

• Si toutes les conditions sont satisfaites à la fin de la période, la vente sera finalisée.
• Si l'une des conditions n'est pas remplie, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune obligation ni contrainte financière.

En d’autres termes, pour le second cas, l’acheteur indique au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception son souhait d’utiliser une des conditions suspensives présentes au contrat afin de se retirer du contrat, sans devoir payer l’acompte.
Le notaire devra donc rendre à l’acheteur l’acompte que celui-ci avait versé lors de la signature de la promesse ou du compromis.

Quelle est la période de validité d'une condition suspensive ?

La période de validité d'une condition suspensive dépend de l'accord conclu entre l'acheteur et le vendeur, car les conditions suspensives varient pour chaque transaction immobilière.

En général, les conditions suspensives restent valables pendant 30 à 60 jours après la signature de la promesse ou du compromis.
Toutefois, cela peut fluctuer en fonction des conditions spécifiques de chaque vente.

Comment invoquer une condition suspensive ?

Si une condition suspensive n'est pas remplie, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune contrainte.

La démarche de demande d'annulation doit être effectuée avant la signature de l'acte authentique de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire, en y incluant les documents justificatifs nécessaires.

Il est important de souligner que les conditions suspensives sont mises en place pour protéger l'acheteur et garantir que toutes les conditions requises pour la vente soient respectées.

Les clauses suspensives sont généralement établies par le notaire qui accompagne le client dans la transaction immobilière ou bien par l'agent immobilier en charge de la vente, qui pourra vous guider vers des conditions suspensives pouvant vous protéger.

Cependant, il est également possible pour le client de les rédiger lui-même, à condition de posséder une connaissance approfondie des lois et des réglementations en vigueur en matière de droit immobilier. Il est vivement conseillé de solliciter un professionnel pour rédiger les clauses suspensives, afin de s'assurer que les termes sont clairs et précis, et que les intérêts du client sont correctement sauvegardés.

Un agent immobilier ou un notaire peut aider à anticiper les problèmes éventuels et à éviter les conflits futurs.

En somme, la rédaction des clauses suspensives est un élément essentiel dans la transaction immobilière, et il est préférable de la confier à un professionnel compétent pour garantir un processus fluide et sans stress pour toutes les parties concernées.

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